土地供应持续减少究竟为何? 征地越来越难 - 南京装饰网

土地供应持续减少究竟为何? 征地越来越难

作者:管理员 发布于:2014-4-27 21:05 Sunday 分类:流行动态

  4月 16日,国土资源部(以下简称“国土部”)公布 2013年全国住房用地供应计划 15.08万公顷,国土部强调这是过去 5年年均实际供应量的 1 .5倍,但如果我们回过头来对比过去两年的住房用地供应就会发现,2013年的计划供地量实际上是三年以来最低的。
  具体来看北上广深的住宅供地计划,今年同比增加 2.8 %,但对这些城市土地市场有所了解的业内人士都知道,这样微弱的增幅,对久旱的一线城市土地市场来说只是杯水车薪,更何况,我们看到一线城市土地市场上的供地早已远离城区,例如北京的土地供应集中于六环一带甚至更远的郊区县,而这样的供地计划也让“中心城区已无地供应”的概念得到巩固,推动了一线城市核心区域房价的继续攀升。
  更重要的是,供地计划和实际完成是两码事。以北京为例,2010年和 2011年商住和商服用地供地计划完成了七成,而 2012年仅完成三成左右。在过去几年,一线城市土地供应的连续缩减,以及供地计划完成率的持续下降,已直接将供需失衡的状态传导到了楼市终端,导致房价在严厉调控下仍保持上涨态势。
  土地供应减少导致供求不平衡,引发地价上涨,进而导致房价上涨,这个因果关系很清楚,因此业内人士多质疑地方政府的房地产调控为何只在控需求上做文章,而在增加土地供给上用心不多。今年年初国务院出台的调控新政把增加保障房和普通商品房用地作为重点提出,可说是抓住了调控关键,2013年年初国土部也曾发文要求一线城市增加住房用地供应,可见中央对此并非不重视。然而我们看到今年的全国供地计划,却发现这条措施的落实确实艰难。
  国土部公布的计划是各地供地计划的汇总,在一定程度上反映了部分地方政府对加大土地供应抑制房价的调控措施落实不力。这种落实不力可能有多种因素,众所周知的土地财政可能是其中之一,地方政府由于对卖地收入的依赖,而使得它们对推动地价房价下调动力不足。
  在一线城市,另一个导致土地稀缺的重要原因是,征地越来越难,一些地方政府也想多供地,但由于征地难导致土地供应计划只能从远郊区县着手。而且我们还应该看到,一线城市和二三四线城市的土地市场是两个不同的市场。在很多经济缺乏支撑的二三四线城市,调控之下市场低迷,地方政府卖地难,因此这些城市的供地热情并不高,它们也希望以压低土地出让计划来维护土地出让价格。不论是一线城市土地“走俏”,还是三四线城市“捂地惜售”,说到底,还是一些地方政府过惯了土地财政的日子,不愿意把土地“贱卖”。
  土地制度的改革涉及制度改革以及中央和地方关系的宏大层面,只能通过中央层面对整体税制和财政分配体制进行顶层设计来解决。所以,一些地方政府更愿意从控需求入手进行调控,因为这样更容易些。但调控到了目前这个局面,土地供应体制的改革再难,这块硬骨头也应该要啃了。

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